CO2KostAufG (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz)

Wie funktioniert das Stufenmodell für Wohngebäude?

Bei vermieteten Wohngebäuden bestimmt ein zehnstufiges Modell, wie die CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandel zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden – Grundlage ist der spezifische CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je niedriger dieser Wert, desto energieeffizienter das Gebäude und desto größer der Kostenanteil, den der Mieter trägt: Liegt der Ausstoß unter 12 kg CO2 je m² und Jahr, zahlt der Mieter die CO2-Kosten vollständig allein, der Vermieter trägt nichts.

Mit steigendem CO2-Ausstoß verschiebt sich die Aufteilung schrittweise zulasten des Vermieters. In der Mitte der Skala, bei einem Ausstoß zwischen 32 und unter 37 kg CO2 je m² und Jahr, teilen sich beide Seiten die Kosten hälftig. Am oberen Ende der Skala, ab einem Ausstoß von 52 kg CO2 je m² und Jahr, trägt der Vermieter 95 Prozent der CO2-Kosten und der Mieter nur noch 5 Prozent. Die Logik dahinter: Wer als Vermieter eine energetisch schlecht sanierte Immobilie vermietet, soll die daraus entstehenden CO2-Kosten überwiegend selbst tragen, weil er über Sanierungsentscheidungen bestimmt – der Mieter kann die Gebäudehülle nicht beeinflussen.

Für die gesetzlich erforderliche Ermittlung und Aufteilung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Er kann einen Dienstleister beauftragen, wird dadurch aber nicht pauschal von der Verantwortung frei. Lieferanten stellen benötigte Brennstoff- und Emissionsdaten bereit; nicht jede Lieferrechnung enthält bereits die wohnungsbezogene Aufteilung. Verbrauch, Fläche, Abrechnungszeitraum und Berechnung sind zu prüfen.

Was gilt für Nichtwohngebäude und in der Übergangszeit?

Bei Nichtwohngebäuden enthält der aktuelle § 8 weiterhin die Regel, dass Mietern nicht mehr als 50 Prozent der Kohlendioxidkosten auferlegt werden dürfen. Nichtwohngebäude sind Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dienen. Eine einzelne Gewerbeeinheit macht ein ansonsten überwiegend bewohntes Gebäude daher nicht automatisch zum Nichtwohngebäude.

§ 8 Absatz 4 kündigt zwar eine Ablösung durch ein Stufenmodell im Jahr 2025 an. Aus dieser Ankündigung allein lässt sich jedoch keine anwendbare neue Stufentabelle ableiten. Für die Abrechnung ist die tatsächlich geltende Aufteilungsregel maßgeblich, nicht ein automatisch angenommener Wechsel zum Jahresende 2025.

Wann entfällt oder sinkt der Vermieteranteil?

Der Vermieteranteil wird nach § 9 halbiert, soweit öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes oder der Wärme- und Warmwasserversorgung entgegenstehen. Beschränken solche Vorgaben beide Bereiche, kann nach § 9 Absatz 2 die Aufteilung entfallen. Der Vermieter muss die berechtigenden Umstände nachweisen; das Etikett Denkmalschutz allein genügt nicht.

• Denkmalschutzrechtliche Beschränkungen, die eine energetische Sanierung der Gebäudehülle verhindern
• Ein bestehender Anschluss- und Benutzungszwang an Fernwärme oder ein anderes Wärmenetz, das der Vermieter nicht beeinflussen kann
• Erhaltungssatzungen nach dem Baugesetzbuch, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes schützen

In diesen Fällen muss der Vermieter die einschränkenden Umstände nachweisen – die Reduzierung erfolgt nicht automatisch. Fehlt der Nachweis, bleibt es bei der regulären Einstufung nach dem Stufenmodell.

Was bedeutet das CO2KostAufG für Hausverwaltungen und Unternehmen in der Praxis?

Für Hausverwaltungen und vermietende Unternehmen ist das Gesetz vor allem ein Thema der korrekten Abrechnung und der Kommunikation mit Eigentümern und Mietern. Die CO2-Kosten müssen in der Heiz- und Betriebskostenabrechnung gesondert ausgewiesen werden – das CO2KostAufG geht insoweit den allgemeinen Regelungen der Heizkostenverordnung vor. Eine fehlerhafte oder fehlende Ausweisung kann zu berechtigten Beanstandungen der Abrechnung führen.

• Verantwortlichkeit und Datenlieferung klären; die Aufteilung in der Heizkostenabrechnung rechnerisch prüfen
• Bei Eigentümerversammlungen die energetische Einstufung des Gebäudes und die daraus resultierende Kostenverteilung transparent erläutern
• Nach Sanierungen anhand der tatsächlichen Abrechnungsdaten prüfen, ob sich die Einstufung verändert hat
• Bei WEG-verwalteten Objekten mit vermieteten Einheiten die Aufteilung zwischen Eigentümern und deren Mietern nachvollziehbar kommunizieren

Die absoluten Kosten hängen sowohl vom Emissionspreis als auch vom tatsächlichen Brennstoffverbrauch ab. Eine Sanierung kann den Verbrauch und gegebenenfalls die Stufe verändern, garantiert jedoch keine bestimmte Einstufung. Für Investitionsentscheidungen ist die CO₂-Kostenaufteilung ein Kostenfaktor neben Investition, Wartung, Förderung und Energiebezug.