Wie rechnen Verwaltungen die CO₂-Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG richtig ab?

Wie funktioniert das 10-Stufenmodell des CO2KostAufG?

Das Stufenmodell ordnet jedes Wohngebäude anhand seines jährlichen CO₂-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche einer von zehn Stufen zu – je höher der Ausstoß, desto größer der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten. Die Aufteilungsschlüssel stehen in der Anlage zum CO2KostAufG:^[1]

• Unter 12 kg CO₂/m² und Jahr: Mieter 100 %, Vermieter 0 %^[1]
• 12 bis unter 17 kg: Mieter 90 %, Vermieter 10 %^[1]
• 17 bis unter 22 kg: Mieter 80 %, Vermieter 20 %^[1]
• 22 bis unter 27 kg: Mieter 70 %, Vermieter 30 %^[1]
• 27 bis unter 32 kg: Mieter 60 %, Vermieter 40 %^[1]
• 32 bis unter 37 kg: Mieter 50 %, Vermieter 50 %^[1]
• 37 bis unter 42 kg: Mieter 40 %, Vermieter 60 %^[1]
• 42 bis unter 47 kg: Mieter 30 %, Vermieter 70 %^[1]
• 47 bis unter 52 kg: Mieter 20 %, Vermieter 80 %^[1]
• 52 kg und mehr: Mieter 5 %, Vermieter 95 %^[1]

Die Logik dahinter: Mieter können ihr Heizverhalten beeinflussen, nicht aber den energetischen Zustand des Gebäudes. Der liegt in der Verantwortung des Eigentümers – und genau dort setzt die Kostenlast an. Für Verwaltungen bedeutet das: Die CO₂-Stufe ist keine abstrakte Kennzahl, sondern entscheidet unmittelbar darüber, welcher Anteil der CO₂-Kosten beim Eigentümer hängen bleibt.^[1]

Wie wird die Einstufung konkret berechnet?

Nach § 5 Abs. 1 CO2KostAufG wird der CO₂-Ausstoß des maßgeblichen Gebäudes beziehungsweise der gesondert versorgten Wohnung je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr berechnet und auf eine Dezimalstelle gerundet. Die Anlage bestimmt daraus das Aufteilungsverhältnis. Für einen tatsächlich vereinbarten Abrechnungszeitraum unter einem Jahr sind die Stufengrenzen anteilig zu kürzen. Ein Verwalter- oder Eigentümerwechsel allein ist noch kein solcher verkürzter Abrechnungszeitraum. Weicht der Zeitraum der Lieferrechnung ab, müssen Emissionen und Kosten dem abzurechnenden Zeitraum zugeordnet werden.^[1]

Der Ablauf lautet: Verbrauch und zugehörige CO₂-Menge des Abrechnungszeitraums feststellen, durch die maßgebliche Wohnfläche teilen, runden, Stufe ermitteln, mögliche Ausnahmen prüfen und anschließend die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mietern verteilen. Der Mieteranteil des Gebäudes wird danach nach dem geltenden Heizkosten-Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Mieter verteilt (§ 7 Abs. 1). Für die Berechnung steht außerdem das staatliche Online-Rechentool zur Verfügung.^[1]

Welche Daten braucht die Berechnung?

• Brennstoffverbrauch und CO₂-Emissionen aus der Rechnung des Energie- oder Wärmelieferanten – Lieferanten müssen diese Angaben auf der Abrechnung ausweisen^[1]
• Die im Brennstoffpreis enthaltenen CO₂-Kosten nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)^[1]
• Die Wohnfläche des Gebäudes als Bezugsgröße^[1]
• Bei Fernwärme: die spezifischen Emissions- und Kostenangaben des Wärmeversorgers^[1]

In der Praxis verteilen sich diese Angaben auf Lieferantenrechnungen, Messdienst-Abrechnungen und Objektunterlagen. Wer viele Objekte mit unterschiedlichen Lieferanten verwaltet, braucht einen strukturierten Prozess, um die Werte vollständig und fristgerecht zusammenzutragen – sonst verzögert sich die gesamte Heizkostenabrechnung.

Wie sieht eine vollständige Beispielrechnung aus?

Vereinfachtes Rechenbeispiel, kein Kundenfall: Ein Wohngebäude mit 500 m² Wohnfläche verursacht im vollständigen Abrechnungsjahr 2026 durch den im selben Jahr gelieferten und verbrauchten Brennstoff 15.000 kg CO₂. Es liegen keine gesetzlichen Ausnahmen vor. 15.000 kg ÷ 500 m² = 30,0 kg CO₂/m²/Jahr. Das ist die Stufe 27 bis unter 32: Vermieter 40 Prozent, Mieter zusammen 60 Prozent.^[1]

Bei einem angesetzten Preisbestandteil von 60 Euro/t ergeben 15 t CO₂ zunächst 900 Euro netto. Bei beispielhaft 19 Prozent Umsatzsteuer sind das 1.071 Euro brutto. Vermieteranteil: 1.071 × 40 % = 428,40 Euro; verbleibender Mieteranteil des Gebäudes: 642,60 Euro. Erst dieser Betrag wird nach dem anzuwendenden Heizkosten-Verteilungsschlüssel den einzelnen Mietern zugeordnet. Im konkreten Fall die Rechnung und den tatsächlich einschlägigen Steuersatz verwenden.^[1]

Wie hoch ist der CO₂-Anteil von Heizöl?

Die Emissionsmenge und der Eurobetrag sind unterschiedliche Größen. Für Ihre Abrechnung nehmen Sie CO₂-Menge, Energiegehalt und CO₂-Preisbestandteil aus der Heizölrechnung; ein pauschaler Prozentsatz vom gesamten Ölpreis wäre falsch. Bei einem Tank zählt der Verbrauch des Abrechnungszeitraums, nicht automatisch die neu bestellte Literzahl. Anfangsbestand plus Lieferungen minus Endbestand ergibt die verbrauchte Menge; ihr sind die zugehörigen Emissionen und CO₂-Kosten anhand der Liefer- und Bestandsunterlagen zuzuordnen. Vor dem 1. Januar 2023 in Rechnung gestellte Brennstoffmengen bleiben nach § 11 Abs. 2 hinsichtlich der CO₂-Aufteilung unberücksichtigt. Fehlende Angaben beim Lieferanten anfordern.^[1]

Was gilt bei Fernwärme und Wärmelieferung?

Gewerbliche Wärmelieferungen sind grundsätzlich erfasst. Für Wärme aus Anlagen des europäischen Emissionshandels enthält § 2 Abs. 4 eine besondere Regel: Die Einbeziehung nach Satz 1 gilt nicht für Wärmelieferungen an Gebäude, die erstmals nach dem 1. Januar 2023 einen Wärmeanschluss erhalten haben. Daraus folgt keine pauschale Ausnahme für jede neue Fernwärmeversorgung. Versorgungsart, Erzeugungsanlage und Anschlusszeitpunkt müssen zusammen geprüft werden. Verwenden Sie die Emissions- und Kostenangaben des Wärmelieferanten; für ETS-Wärme gelten besondere Preis- und Berechnungsvorgaben nach § 3 Abs. 4.^[1]

Für Bestände mit Gas-, Öl- und Fernwärmeobjekten sollte die Objektliste deshalb neben Fläche und Abrechnungszeitraum auch Versorgungsart, Anschlussdatum und mögliche Ausnahmetatbestände enthalten. Erst nach dieser Einordnung lässt sich der passende Berechnungsweg festlegen.^[1]

Welche Ausnahmen verändern die Aufteilung?

Prüfen Sie vor Anwendung des Prozentsatzes § 9: Verhindern öffentlich-rechtliche Vorgaben eine wesentliche energetische Verbesserung des Gebäudes oder seiner Wärmeversorgung, halbiert sich der Vermieteranteil. Verhindern sie beides, entfällt die Aufteilung. Beispiele im Gesetz sind Denkmalschutz, Anschluss- und Benutzungszwang oder eine Erhaltungssatzung. Das Stichwort allein reicht nicht: Die Vorgabe muss die konkrete Verbesserung tatsächlich verhindern, und der Vermieter muss die berechtigenden Umstände nachweisen. Aus 40 Prozent Vermieteranteil würden bei nachgewiesener Halbierung beispielsweise 20 Prozent.^[1]

Zusätzlich den Anwendungsbereich prüfen: In den Fällen des § 11 Heizkostenverordnung gilt das CO2KostAufG nach § 2 Abs. 7 grundsätzlich nicht, außer die Parteien haben eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vereinbart. Die besondere Fernwärmeregel ist im vorherigen Abschnitt erläutert. Deshalb ist die Aussage „jede fossile Heizkostenabrechnung muss immer unverändert nach der Tabelle aufgeteilt werden“ zu weit.^[1]

Was muss in der Heizkostenabrechnung stehen – und was passiert bei Fehlern?

Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG muss die Abrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Fehlt eine dieser Angaben oder wird der Kostenanteil gar nicht bestimmt, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten nach § 7 Abs. 4 CO2KostAufG um 3 Prozent kürzen.^[1]

Fehlende Angaben verursachen Rückfragen und können berechtigte Kürzungen auslösen. Prüfen Sie deshalb vor Freigabe jeder Abrechnung die drei Pflichtangaben: Mieteranteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen. Ob darüber hinaus ein Anspruch des Eigentümers gegen die Verwaltung besteht, ist gesondert anhand des Vertrags und des konkreten Fehlers zu beurteilen; aus dem Kürzungsrecht folgt nicht automatisch eine Haftung der Verwaltung.^[1]

Was gilt für Gewerbeeinheiten und gemischt genutzte Gebäude?

Entscheidend ist grundsätzlich die Zweckbestimmung des Gebäudes: Dient es überwiegend dem Wohnen, gelten die Wohngebäuderegeln auch für darin vermietete Gewerberäume (§ 6 Abs. 1). Dient es nicht überwiegend dem Wohnen, greift § 8 auch für darin vermieteten Wohnraum; der Mieter darf grundsätzlich höchstens 50 Prozent der CO₂-Kosten tragen. Eine pauschale Trennung nach dem Muster „Wohnfläche: Stufenmodell, Gewerbefläche: 50/50“ ist daher falsch. Bei getrennten Gebäuden oder Versorgungseinheiten muss die zutreffende Abgrenzung vor der Berechnung geklärt werden. Der geltende § 8 enthält weiterhin die hälftige Regelung; seine Ankündigung eines künftigen Stufenmodells ist keine schon anwendbare neue Tabelle.^[1]

Was gilt bei Etagenheizungen und Gasthermen in der Wohnung?

Bei eigener Gastherme und direktem Liefervertrag ermittelt der Mieter die Einstufung seiner Wohnung und macht den Vermieteranteil geltend. Der Anspruch ist innerhalb von zwölf Monaten ab der Lieferantenabrechnung in Textform anzumelden (§ 6 Abs. 2). Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, darf der Vermieter ihn in der nächsten jährlichen Betriebskostenabrechnung verrechnen. Ohne Abrechnung oder Verrechnung muss die Erstattung spätestens zwölf Monate nach Anzeige erfolgen. Die Unterlagen sollten Rechnung, Zeitraum, Wohnfläche, Rechenweg und geforderten Betrag enthalten. Bei zusätzlicher Brennstoffnutzung für andere Geräte gelten die Einschränkungen des § 6 Abs. 3; solche Verbräuche nicht ungeprüft als Heizverbrauch ansetzen.^[1]

Für Verwaltungen heißt das: Auch in Objekten ohne Zentralheizung können CO₂-Erstattungsansprüche eingehen – sie sollten in den Abrechnungsprozess eingeplant werden, statt als Einzelfälle liegenzubleiben.

Wie entwickelt sich der CO₂-Preis – und was bedeutet das für die Kostenaufteilung?

2026 liegt der nationale Versteigerungskorridor bei 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂. Für den gesetzlichen CO₂-Kostenanteil nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG ist jedoch der Mittelwert maßgeblich: 60 Euro je Tonne, zuzüglich der auf den Preisbestandteil anfallenden Umsatzsteuer. Auktionspreis und Abrechnungspreis dürfen nicht gleichgesetzt werden. Für ETS-Wärmelieferungen und Bestände aus früheren Lieferjahren gelten andere Zuordnungen; hier sind die passenden Lieferantenangaben maßgeblich.^[2][1]

Der europäische ETS2 soll 2028 vollständig starten. Künftige Marktpreise sind damit nicht sicher vorhersehbar. Für 2027 wird derzeit eine Fortführung des Korridors von 55 bis 65 Euro beraten; Stand 14. Oktober 2026 wird dies im Bundestagsbericht als Gesetzentwurf behandelt, nicht als bereits gesicherter endgültiger Preis. Für Sanierungsentscheidungen deshalb mehrere Preis- und Verbrauchsszenarien rechnen. Die CO₂-Stufe zeigt die heutige Kostenverteilung, ersetzt aber keine Wirtschaftlichkeitsrechnung.^[3][4]

Welche bereits beschlossenen Sonderregeln sind künftig zu beachten?

Die im Juli 2026 geänderte Gesetzesfassung enthält in §§ 5a bis 5d besondere Regeln für bestimmte neu eingebaute Heizungsanlagen nach § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz. Für erfasste Fälle sieht sie unter anderem ab 2028 eine hälftige CO₂-Kostenteilung abweichend vom Stufenmodell vor. Diese zukünftigen, voraussetzungsgebundenen Regeln dürfen nicht auf alle heutigen Heizungen übertragen werden. Bei einem geplanten Heizungstausch deshalb Einbauzeitpunkt, Gebäudeart, Übergänge und Härtefallregeln gesondert prüfen; die obige Standardrechnung bezieht sich auf 2026.^[1]

Wie organisieren Verwaltungen die CO₂-Kostenaufteilung effizient?

• Je Objekt erfassen: Versorgungsart, Lieferant, Wohnfläche, letzte CO₂-Einstufung – als Basis für die jährliche Berechnung^[1]
• Lieferantenrechnungen systematisch auf die Pflichtangaben prüfen: CO₂-Menge und CO₂-Kosten müssen ausgewiesen sein^[1]
• Die Einstufung dokumentieren und in der Abrechnung vollständig ausweisen (Anteil, Stufe, Berechnungsgrundlagen nach § 7 Abs. 3)^[1]
• Objekte in den hohen Stufen identifizieren und Eigentümern die Kostenentwicklung transparent machen – als Grundlage für Optimierungs- und Sanierungsentscheidungen^[1]

Ob die Berechnung beim Messdienst, in der eigenen Abrechnung oder bei einem unabhängigen Datenservice liegt, ist eine Kostenfrage – entscheidend ist, dass sie je Gebäude vollständig, nachvollziehbar und fristgerecht erfolgt.

Berechnung selbst durchführen: Das staatliche CO₂-Rechentool führt durch die Eingabedaten. Halten Sie Rechnung, Fläche, Zeitraum und Nachweise zu Ausnahmen bereit.