Heizkostenverordnung (HeizkostenV)

Was regelt die Heizkostenverordnung konkret?

Die HeizkostenV schreibt vor, dass die Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Nutzer verteilt werden – pauschale Umlagen allein nach Fläche sind unzulässig. Dazu muss der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch jeder Nutzeinheit mit Wärmezählern oder Heizkostenverteilern erfassen. Nach den §§ 7 und 8 HeizkostenV sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch zu verteilen, die übrigen 30 bis 50 Prozent nach Wohn- oder Nutzfläche beziehungsweise umbautem Raum.

Der Flächenanteil trägt dem Umstand Rechnung, dass auch Leitungsverluste und die Lage der Wohnung im Gebäude die Kosten beeinflussen. Die Verordnung gilt für Mietwohnungen ebenso wie für Wohnungseigentümergemeinschaften und geht rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen nach § 2 HeizkostenV grundsätzlich vor – bei höchstens zwei Wohnungen mit einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung können abweichende Vereinbarungen Vorrang haben. Weitere Ausnahmen enthält § 11, etwa für bestimmte besonders niedrige Wärmebedarfe und unverhältnismäßige Erfassungskosten.

Welche Pflichten haben Hausverwaltungen bei Erfassung und Fernablesbarkeit?

Hausverwaltungen müssen die Umstellung auf fernablesbare Erfassungstechnik organisieren und die erweiterten Informationspflichten erfüllen. Grundsätzlich müssen nach dem 1. Dezember 2021 installierte Geräte fernablesbar sein; die Ausnahme für einzelne Ersatzgeräte in vorhandenen nicht fernablesbaren Gesamtsystemen bleibt zu beachten. Nicht fernablesbarer Bestand muss grundsätzlich bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden; § 5 Absatz 3 lässt eng begrenzte Härtefallausnahmen zu. Sind fernablesbare Geräte installiert, müssen den Bewohnern nach § 6a HeizkostenV monatliche Verbrauchsinformationen bereitgestellt werden – in der Praxis meist über Portale oder Apps der Messdienstleister.

Für die Verwaltungspraxis heißt das: Messdienstverträge rechtzeitig prüfen, Gerätetausch im Wirtschaftsplan berücksichtigen und die Interoperabilität der Geräte im Blick behalten. Mit der Änderung zum 1. Oktober 2024 wurde zudem die frühere Ausnahme für Wärmepumpen gestrichen – auch der Strom zentraler Wärmepumpen gehört nun zu den umlagefähigen und verbrauchsabhängig zu verteilenden Heizkosten. Gerade in Gebäuden, die im Zuge der Wärmewende auf Wärmepumpen umgestellt werden, muss die Verwaltung die Erfassungs- und Abrechnungsstruktur entsprechend anpassen.

Was passiert bei Verstößen gegen die Verordnung?

Bestimmte Verstöße begründen die Kürzungsrechte nach § 12. Ob eine konkrete Abrechnung darüber hinaus fehlerhaft oder unwirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Rechnet der Gebäudeeigentümer entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Nutzer seinen Kostenanteil nach § 12 HeizkostenV um 15 Prozent kürzen. Zusätzliche Kürzungsrechte in Höhe von jeweils 3 Prozent bestehen, wenn entgegen der Verordnung keine fernablesbare Ausstattung installiert wurde oder die monatlichen Verbrauchsinformationen nicht bereitgestellt werden.

Für Hausverwaltungen sind mögliche Kürzungen und Haftungsfolgen ein Anlass, die Messtechnik und Informationsprozesse systematisch zu prüfen. Die gesetzliche Pflicht und ihre Frist müssen im Einzelfall tatsächlich verletzt sein. Außerdem gilt das Kürzungsrecht nach § 12 Absatz 1 nicht im Verhältnis eines Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft; dort gelten die allgemeinen Vorschriften.