Heizungsprüfung (§ 60b GEG)

Wer ist von der Heizungsprüfung nach § 60b GModG betroffen?

Betroffen sind Betreiber wasserbasierter Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten – die Pflicht richtet sich also gezielt an größere Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude, nicht an Einfamilienhäuser. Wurde die Anlage nach Ablauf des 30. September 2009 eingebaut, muss sie innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren Betriebszeit geprüft werden. Für Anlagen, die bereits vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, gilt eine pauschale Übergangsfrist: Sie müssen spätestens bis zum Ablauf des 30. September 2027 geprüft sein. Wärmepumpen sind ausgenommen, für sie gilt stattdessen die eigenständige Betriebsprüfung nach § 60a GModG. Betreiber im Sinne der Vorschrift sind in der Regel die Eigentümer der Immobilie, in der Praxis nehmen aber meist beauftragte Hausverwaltungen die organisatorische Umsetzung der Prüfpflicht wahr.

Was genau wird bei der Heizungsprüfung kontrolliert?

Die Heizungsprüfung untersucht, ob die Anlage effizient läuft und ob Optimierungspotenzial besteht – etwa bei der Einstellung der Heizkurve, der Umwälzpumpe oder der Verteilung der Wärme auf die einzelnen Nutzungseinheiten. Durchgeführt werden muss sie von einer fachkundigen Person, üblicherweise einem Fachbetrieb des Heizungshandwerks oder Energieberater. Praktisch lässt sich die Pflicht häufig zusammen mit einem hydraulischen Abgleich erfüllen: Dabei müssen auch die vorgeschriebenen Prüfinhalte vollständig erfasst und dokumentiert werden; der Abgleich allein genügt nicht automatisch. Das Ergebnis und ein etwaiger Optimierungsbedarf müssen schriftlich festgehalten werden, damit es bei einer späteren Kontrolle oder einem Eigentümerwechsel als Nachweis vorliegt.

Was müssen Hausverwaltungen jetzt konkret tun?

Für Hausverwaltungen ist der erste Schritt, das Einbaudatum jeder betreuten Heizungsanlage zu ermitteln und daraus die individuelle Prüffrist abzuleiten – bei älteren Bestandsanlagen reicht dafür oft schon der Blick auf die letzte Wartungsdokumentation. Anschließend sollte rechtzeitig ein Fachbetrieb mit der Prüfung beauftragt werden, idealerweise kombiniert mit dem ohnehin sinnvollen hydraulischen Abgleich. Ergibt die Prüfung Optimierungsbedarf, muss dieser innerhalb eines Jahres umgesetzt und schriftlich festgehalten werden – für Hausverwaltungen empfiehlt sich, diese Fristen zentral in der Objektverwaltung zu erfassen, da bei mehreren Liegenschaften mit unterschiedlichen Einbaudaten leicht der Überblick verloren geht.

Was passiert, wenn die Heizungsprüfung nicht rechtzeitig durchgeführt wird?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz sieht die Heizungsprüfung als Betreiberpflicht vor, deren Nichteinhaltung von den zuständigen Landesbehörden verfolgt werden kann. Losgelöst von der formalen Durchsetzung sprechen aber auch praktische Gründe für eine fristgerechte Prüfung: Eine schlecht eingestellte Heizungsanlage verbraucht spürbar mehr Energie als nötig, was sich unmittelbar in den Heizkosten der Mieter niederschlägt und im Streitfall bei der Betriebskostenabrechnung zum Diskussionspunkt werden kann. Eine dokumentierte, fristgerechte Prüfung erleichtert der Hausverwaltung den Nachweis der Pflichterfüllung. Gerade bei größeren Bestandsportfolios mit vielen unterschiedlichen Baujahren lohnt es sich, die Prüftermine frühzeitig mit dem ohnehin anstehenden Wartungsturnus der Heizungsanlagen zu verknüpfen, statt sie als separaten zusätzlichen Termin zu organisieren – das reduziert sowohl den Koordinationsaufwand als auch die Kosten für Anfahrt und Vor-Ort-Termine des Fachbetriebs.